9 dicas de como reduzir a inadimplência em condomínios

A inadimplência dentro dos condomínios está diretamente ligada à situação econômica do país. Com a taxa de desemprego acima de 8%, as empresas não demitem apenas a mão de obra com mais baixo custo.
Em sua política de redução de despesas, cargos mais altos, como gerentes e diretores, também estão sujeitos a cortes.
Cidades cuja atividade econômica principal está em queda são atingidas mais ainda.
A mudança no Código Civil, que autorizou que a multa máxima por atraso fosse de apenas 2%, fez que muitos condôminos optassem por pagar o cartão de crédito e os serviços considerados essenciais, como escola, parcela do carro, luz e telefone. A taxa condominial acabou ficando em último lugar na lista de prioridades.
Há três tipos de devedores: os que atrasam todos os meses, mas pagam alguns dias após o vencimento, aqueles que, simplesmente, param de pagar como hábito e os que vivem uma dificuldade financeira momentânea. Segundo Dostoiévscki Vieira, presidente do Instituto Pró-Síndico,  “a inadimplência continuará aumentando nos próximos meses. Os síndicos precisam aprender a usar as ferramentas certas”.
Veja 9 recomendações do guia do Instituto Pró-Síndico de combate à inadimplência:
1 – Fundo de reserva – O condomínio deve ser pensando como uma empresa. Em momentos de crise, é preciso ter caixa para cobrir eventuais despesas.
O fundo de reserva que serve para ser usado em reparos e serviços emergenciais, pode ser consumido para que não seja preciso recorrer a juros bancários em uma situação em que o síndico não consiga fechar as contas do mês. O montante retirado deverá ser restituído o quanto antes ao fundo, que possui destinação certa.
2 – Planejamento orçamentário – Um grave erro que muitos condomínios cometem é ao elaborar a previsão orçamentária anual. Considera-se apenas um reajuste automático que varia de 8% a 10%. Não é feito um planejamento orçamentário levando em conta possíveis aumentos fora do normal como os ocorridos em 2015, como água, por exemplo, (21%) e luz (80%) assim como o aumento da inadimplência em função da crise econômica.
Além disso, despesas eventuais, como demissões de funcionários, por exemplo, quase nunca são contempladas.
A grande maioria dos síndicos que seja por despreparo ou por receio, deixa de aumentar o condomínio anualmente fazendo com que em anos de economia ruim como este sejam obrigados a realizar aumentos emergenciais e estratosféricos para cobrir rombos.
3 – O síndico precisa gerenciar – O condomínio é vivo e feito por pessoas. É função de o síndico conversar com os moradores mais inadimplentes e tentar entender o que está acontecendo, explicar as dificuldades que o condomínio enfrenta com a inadimplência e apresentar uma proposta para a quitação do débito.
4 – Empresa de cobrança – As administradoras em geral possuem um sistema de cobrança, mas que não é sua atividade principal. Em condomínios com inadimplência crônica acima de 10%, recomenda-se contratar uma empresa especializada para cobrar os devedores.
5 – Cobrança aprovada em Assembleia – Os prazos de cobrança devem ser aprovados em assembleia, cujas regras fazem que o condomínio tenha segurança jurídica em uma eventual disputa judicial.
6 – Honorários advocatícios – Pelo Código Civil é permitida uma multa limitada a 2% e mora diária. Entretanto, pode ser previamente aprovado em assembleia, a inclusão de honorários advocatícios de até 20% para as cobrança realizadas de forma extrajudicial. Isso faz que o condômino se torne mais consciente e responsável pelo pagamento de sua cota condominial.
7 – Protesto – Muitos estados tem a lei de protesto de cotas condominiais em atraso aprovadas. Porém deve-se tomar o cuidado de puxar a matrícula da unidade atualizada em um cartório de registro de imóveis, evitando um revés ao condomínio em caso de cobrança equivocada.
A lei deve ser aplicada com sua aprovação em assembleia, colocando-se na ata do condomínio as regras para seu uso. Em condomínios onde o protesto é empregado, em geral, após 30 dias de inadimplência título é enviado para cartório de protesto de títulos.
8 – Ação Judicial – Importante frisar que a partir do 1.º dia de atraso a unidade está sujeita a uma ação judicial. A praxe é que de 90 a 180 dias de inadimplência do condômino, não resta alternativa se não ingressar com uma ação judicial para o pagamento da dívida.
Tal ação pode resultar, em última instância, no leilão da unidade condominial.
Apesar de ser demorado, nos últimos anos, o tempo de um processo judicial foi bastante reduzido. Há casos de unidades que foram penhoradas e leiloadas após 12 meses do ingresso da ação
9 – Punições – Mesmo inadimplente, o condômino não pode sofrer punições ou ter seus direitos cerceados além do previsto em lei e na convenção do condomínio.
Expor o devedor ou constrangê-lo através de medidas autoritárias pode fazer com que o condomínio seja processado por danos morais.
Evite que seu condomínio tenha excesso de inadimplência, compre já o sistema de gerenciamento de condomínios Condomínio Perfeito e ganhe 90% de desconto! Aproveite e gaste menos com a concorrência pagando preços exorbitantes!
9 dicas de como reduzir a inadimplência em condomínios
Vote nesta postagem!

Deixe uma resposta